Не достаточно просто расписать бизнесмену, как прекрасно подходит для его фирмы данное помещение. Здесь в игру вступает множество других факторов. Их учитывает каждый клиент, прежде чем поставит подпись под договором аренды. Я составил перечень из двадцати самых важных факторов.
1. Размер арендной платы. Каждый клиент прежде всего интересуется стоимостью аренды одного квадратного метра, поскольку у него есть бюджет. Он точно знает, какие расходы фирма может позволить себе на аренду помещения. Я стараюсь оставаться в рамках бюджета клиента, а не пытаться выжать из него по максимуму. В конце концов, все владельцы заинтересованы в том, чтобы клиенты аккуратно вносили плату каждый месяц. Этот пункт перечня является одним из самых важных.
2. Срок аренды. Это тоже важный фактор. Иногда клиенты настаивают на краткосрочных договорах, а иногда хотят продлить срок аренды в обмен на какие-нибудь уступки. Сроки – всегда предмет торга, но самое главное, чтобы достигнутое соглашение полностью отвечало интересам арендатора.
3. Освобождение от арендной платы. Большинство владельцев недвижимости предлагают арендаторам освободить их на какой-то начальный срок от арендной платы. Условия этого пункта обсуждаются в ходе переговоров. При этом уточняется, на какой срок арендатор освобождается от платежей и от каких именно (речь может идти только об арендной плате, о коммунальных платежах, об оплате стоянки и т. п.).
4. Переделка помещений. Во многих договорах оговаривается объем переделок, которые арендатор вправе осуществлять в занимаемом помещении, и сумма, полагающаяся за это владельцу. Она может быть и большой, и маленькой. Хороший брокер знает состояние дел на рынке и всегда подскажет, насколько реальна сумма, которую владелец намерен запросить с арендатора. Неопытный владелец может легко сорвать сделку, запросив слишком много, но может и серьезно продешевить.
5. Планировка. Речь идет о размере, форме и расположении помещений в здании. Иногда квадратные или прямоугольные комнаты являются плюсом, а иногда клиента больше устраивает какая-то необычная форма помещения. Все зависит от характера бизнеса. Опять-таки, зная потребности клиента, можно заранее определить, подойдет ему это здание или нет.
6. Состояние здания. Внешний вид офисного здания играет ничуть не меньшую роль, чем первое впечатление, которое производит на покупателя жилой дом. Он может так же много рассказать о фирме, снимающей здесь площадь, как и жилой дом о своем хозяине. Престижное здание с великолепным экстерьером и ландшафтом говорит о том, что в нем работает преуспевающая компания с хорошей репутацией, она ответственно относится к бизнесу. Обветшалый и обшарпанный офис – яркое свидетельство того, что его хозяином, возможно, является дешевая фирма-однодневка. Говорят, что одежда делает человека. В нашем случае – офис делает компанию.
7. Размер автомобильной стоянки. Я обхожу стороной здания, возле которых явно не хватает мест для парковки. Уверен, клиенты моих заказчиков будут недовольны, если при каждом посещении им придется тратить по десять минут, чтобы найти, куда поставить автомобиль. Нет ничего хуже, чем здание с недостаточным количеством мест для стоянки. Этот недостаток в большинстве случаев невозможно исправить.
8. Расположение стоянки. Клиентов раздражает, если стоянка находится далеко от здания. Причины этого очевидны, и не последнее место среди них занимает проблема безопасности. Никому не захочется преодолевать длинную дистанцию по темной стоянке вдали от оживленных дорог, чтобы попасть к машине. К тому же часто приходится тащить в одной руке тяжелый портфель с бумагами или сумку со спортивным снаряжением, а в другой – чашку кофе и мобильный телефон. Я уж не говорю о ситуациях, когда на улице дождь, снег или гололед. Стоянка должна быть легкодоступной и безопасной.
9. Легкость ориентации. Клиенты обычно ищут под офисы здания, которые легко найти, в которых удобно ориентироваться и без труда находить нужные помещения. К сожалению, многие здания спроектированы крайне неудачно. В них трудно найти входную дверь, лифт, нужный кабинет, туалет и т. д.
10. Подъездные пути. Офис должен иметь удобный въезд и выезд. Одни здания могут этим похвастаться, а другие, к сожалению, нет. Недавно мне пришлось искать офис для одной компании, поскольку ее владельцу надоело, приезжая на работу, делать левый поворот, пересекая встречную полосу весьма оживленной улицы. Пока мы подыскивали новое помещение, он постоянно шутил, что устал от ожидания и я буду нести личную ответственность, если он попадет в аварию. Мы нашли офис с удобным подъездом, и настроение у него заметно улучшилось.
11. Вывески и таблички. Одним фирмам требуется очень броская вывеска, а другим поскромнее. На этот пункт надо обращать внимание в ходе переговоров, так как одним компаниям вывеска нужна для удобства посетителей, а другим служит средством рекламы.
12. Бытовые удобства на территории офиса. В некоторых объектах коммерческой недвижимости имеются магазины, банковские отделения, предприятия общественного питания, химчистки и другие удобства. Для многих клиентов это является важным. Я знаю бизнесмена, который снимает офис в здании, расположенном прямо у взлетной полосы небольшого аэродрома, к которому пристроен ангар для корпоративных самолетов. Для него это очень большое удобство.
13. Бытовые удобства поблизости от офиса. Бывают также здания, которые представляют собой как бы изолированный остров. Вокруг нет ничего, где можно было бы пообедать или купить продукты. Иногда это объясняется тем, что здания находятся в районе новой застройки, куда еще не добрались рестораны и магазины, а иногда просто так сложилось исторически.
14. Управление недвижимостью. Хорошее управление похоже на изысканный обед в ресторане: еда прекрасна на вид и вкус, официанты заботливы и предупредительны. Главное – вам совершенно не о чем заботиться. Вы сидите и получаете удовольствие. Плохое управление напоминает о себе на каждом шагу. Если воспользоваться все той же аналогией с обедом, представьте себе ресторан, где на столе нет соли, вилки грязные, да и еда не самая приятная на вкус. Все это, конечно, мелочи, но досадные.
15. Владелец. Личность владельца не менее важна, чем стиль управления. Один хозяин излучает радушие, а с другими отношения не складываются. Мой друг снимает офис в здании, которое я ему порекомендовал. Владелец здания – успешный предприниматель, который частенько заглядывает к арендаторам, чтобы посмотреть, как у них идут дела. Он всегда желанный гость, потому что с арендаторами у него сложились дружеские отношения. Владельца другого здания на той же улице увидеть практически невозможно, потому что он каждые выходные дни улетает на отдых за границу и не горит желанием общаться с арендаторами.
16. Забота об инвалидах. Для многих фирм это сложная проблема. Инвалиды-колясочники должны иметь легкий и безопасный доступ к любым местам и помещениям в здании и на участке.
17. Расположение, расположение и еще раз расположение. Из окон одних помещений открывается прекрасный вид, а в других вообще нет окон. Одни кабинеты видны сразу же от лифта, а другие скрываются где-то за углом. Размещение офиса в здании имеет большое значение и многое говорит о фирме.
18. Расположение самого здания. Это самое важное требование, и поэтому оно занимает в моем перечне не только 18‑е, но также 19‑е и 20‑е места. Удачное расположение здания – абсолютная необходимость.
Какой агент по сдаче недвижимости в аренду вам нужен
Я надеюсь, что все рассказанное мною убедило вас, по крайней мере, задуматься о том, чтобы привлечь к работе агента или консультанта по сдаче недвижимости в аренду. Если так, хотелось бы сразу подчеркнуть, что агент агенту рознь. Есть среди них такие, кто не выполняет «домашней работы» и соглашается вести дела даже с самыми неблагонадежными фирмами. Попадаются и те, кто плохо знает рынок, не умеет вести переговоры и не обладает навыками продавца. Если решили нанять агента, то лучше найти хорошего. Помимо таких очевидных качеств, как опыт, мотивация, организованность, интеллект, компетентность и лояльность, обратите внимание и на следующие характеристики.
Хорошие взаимоотношения с коллегами
Хотя рынок недвижимости представляется огромным, на самом деле он довольно компактен. В каждом городе есть тесно сплоченная группа хорошо знающих друг друга специалистов, занимающихся недвижимостью. Очень важно найти брокера или консультанта, который во главу угла ставит налаживание хороших взаимоотношений с коллегами. Я более двадцати лет устанавливал отношения с профессионалами в сфере недвижимости везде, где бы ни жил или работал, и сегодня тот труд каждый день себя окупает.
